New Bill Proposal – Public Offering of Hotel Units || Projeto Regulador de Oferta Pública de Projetos Hoteleiros

By DLA Piper on January 30, 2017

Analysis by Campos Mello Advogados in Brazil (in cooperation with DLA Piper)

For more information, please contact Lynn Cadwalader (US).

The Brazilian Securities Exchange Commission (Comissão de Valores Mobiliários – CVM) has submitted for public comment a proposal for a new ruling (Instrução Normativa) (the CVM Bill) − aiming to regulate the public offering of hotel-related collective investment contracts (Hotel CICs).

A Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), por meio do Edital de Audiência Pública SDM Nº 08/16, submeteu à audiência pública minuta de instrução (“Minuta de Instrução”) dispondo sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro (“CIC Hoteleiro”)

The CVM Bill’s purpose is to regulate public offers of Hotel CICs for acquisition of independent units of real estate developments, as per Federal Law # 4591/1964 (Real Estate Development). Public offeringss having as their object hotel parcels of pro indiviso condominiums shall remain subject to the general rules for public offerings of securities set forth in CVM Instruction # 400, dated as of 2003, or, complementarily, o CVM Ruling #734 dated as of 2015.²

Thus, public offerings of Hotel CICs based on Real Estate Developments would be ruled exclusively by the CVM Bill, which would replace the rules currently in force and establish a new legal framework for this type of offer.

Among the changes proposed: the offerors’ definition shall encompass not only the real estate developer and the hotel operator, but any party that assumes obligations before the investors as per the offering documents (offerors).

Another important adjustment is that although the offerors must jointly apply for public offer registration at CVM, the CVM Bill clarifies that the offerors are not jointly liable for obligations that each of them has assumed in the Hotel CIC.³

The developers’ responsibility shall increase to include the obligation of inspecting brokers’ commercialization activities and the use of marketing materials.

Note that marketing materials for public offerings of investment in hotel units and parcels, according to the general rule contained in CVM Ruling #734, must undergo prior review and approval by CVM. In case the CVM Bill is sanctioned, the Hotel CIC marketing material will be inspected after the registration of the offer. In case of any breach of the applicable rules, CVM will impose applicable penalties.⁴

The CVM Bill also establishes rules for the hotel operator, which must be a limited liability company (Sociedade limitada) or a corporation (Sociedade Anônima) and must present periodic audited statements of the hotel enterprise. However, an interesting innovation is that, after three years of hotel operation, the owners of hotel units may in a general meeting dismiss certain accounting information requirements.

With regard to the potential hotel unit buyers, the CVM Bill establishes that solely qualified investors or individuals or legal entities which (y) possess at least R$1 million or (z) invest in another Hotel CIC that has already been operating for more than one year, and execute affidavits that they have enough information in order to take an informed decision as well as sufficient assets for the investment, may invest.

The CVM Bill formalizes the possibility of revoking or modifying a public offering. In this context, we highlight the provision in Article 24 of the CVM Bill which exempts the application of the rules set forth in said article in case of alteration of the price of the Hotel CIC during the public offer, due to the variation of market conditions or different payment conditions, as well as due to the update of the information contained in the prospectus and the economic feasibility study.

In terms of timing, according to the CVM Bill, CVM would have a 20 business day deadline to respond, counted from the request for registration; otherwise the registration would be deemed as automatically deferred. Eventual requirements by CVM should be fulfilled within 40 business days, subject to a single renewal period not exceeding 20 business days, after which CVM will have an additional 10 business days from the receipt of all information and documents to render a final decision.⁵ Lack of reply by CVM within said schedule will imply the automatic registration of the Hotel CIC public offer.

In relation to sales, the CVM Bill provides that offerors shall be exempt from the hiring of a securities broker/intermediary and, among other obligations, must (a) announce the beginning of the sales activities within up to 180 days counted from the registration of Hotel CIC, under penalty of forfeiture; and (b) within 180 days counted from the announcement of the beginning of the sales activities must disclose the registration of the development brief at the relevant Real Estate Registry Office in the project’s website and notify CVM of this fact. The offer will be valid for a three-year term, renewable for an equal period upon CVM’s authorization. Nevertheless, each semester, updates to the prospectus and the feasibility study, among other documents, must be presented to CVM.

Finally, the waiver of registration will be automatically granted in a limited number of cases of public offerings of Hotel CICs:

(i) offers of 10 percent of a hotel unit public offering previously registered or that had its registration waived, as long as such offer occurs in the 12 months counting from the end of the public offering

(ii) offers that encompass solely hotel units whose sales were cancelled and that are part of a hotel enterprise that has been registered or obtained a waiver of registration by CVM or

(iii) resales of up to five hotel units by public offer, as long as the seller does not use such benefit again in a period of 12 months counting from the conclusion of the public offer.

The public may submit comments and suggestions for changes to the CVM Bill to CVM until February 8, 2017, by e-mail to audpublicaSDM0816@cvm.gov.br.

¹ Hotel CIC comprise a set of investment contracts which, in general terms, enables the financing of construction of hotel enterprises in exchange for the possibility of profits deriving from hotel operation (locally known as condo-hotel projects). Due to the public offering, the Hotel CIC constitutes a security under item IX of Article 2 of Federal Law # 6385/1976 and, thus, is subject to the Brazilian securities legislation and CVM ruling.

²CVM Ruling #734 authorizes exemption from the registration process for public offer of Hotel Collective Investment Agreements upon fulfillment of certain requirements.

³ Sole Paragraph of Article 6 of the CVM Bill.

⁴Specific rules regarding the content and means of publishing the commercial material are already included in the CVM Bill (Section V).

⁵ The period of analysis by CVM will be of twenty (20) business days , instead of ten (10) business days, in the event further changes are made in the documents and information that do not arise from compliance with the CVM change requirements.

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A Minuta de Instrução oficializa também as possibilidades de modificação, suspensão e cancelamento da oferta pública, merecendo destaque a regra prevista no §6º do Artigo 24 da Minuta de Instrução, que dispensa a aplicação das normas previstas no referido artigo às modificações, ao longo da distribuição pública, do preço do CIC Hoteleiro baseado nas condições de mercado ou na diversidade de condições de pagamento, bem como em virtude da atualização das informações constantes do Prospecto e do Estudo de Viabilidade Econômica.

No tocante a prazos, a CVM, por meio da SRE, teria 20 (vinte) dias úteis, contados do protocolo, para se manifestar sobre o pedido de registro, sendo certo que a ausência de manifestação implicará no deferimento automático do pedido de registro. Quanto a eventuais exigências, seria concedido o prazo de 40 (quarenta) dias úteis para seu atendimento, prorrogável uma única vez, por período não superior a 20 (vinte) dias úteis, tendo a SRE mais 10 (dez) dias úteis⁵ , a partir do recebimento de todas as informações e documentos, para se manifestar sobre o pedido de registro. A ausência de manifestação da SRE no referido prazo implicará na obtenção automática do registro da oferta do CIC Hoteleiro. (1)

A Minuta de Instrução tem por finalidade disciplinar apenas as ofertas públicas de CIC Hoteleiro envolvendo a incorporação de edificação composta por unidades autônomas, nos moldes da Lei nº 4.591/1964 (“Incorporação Imobiliária”), de modo que a oferta pública envolvendo a alienação de partes ideais de empreendimento hoteleiro em condomínio voluntário (pro indiviso) permaneceriam sujeitas ao regramento aplicável às ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários em geral, previsto na Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003 ou, supletivamente, ao procedimento previsto na Deliberação da CVM nº 734 de 2015 (“Deliberação 734”)2.

Desse modo, as ofertas públicas de CIC Hoteleiro lastreado em uma Incorporação Imobiliária passariam a ser regulamentadas, exclusivamente, pela Minuta de Instrução, estabelecendo-se novo marco regulatório para esse tipo de oferta em substituição às regras atualmente em vigor.

Dentre as inovações verificadas em relação à Deliberação 734, alterou-se a definição de “ofertantes” para incluir não apenas a incorporadora do empreendimento e a operadora hoteleira, mas também qualquer pessoa que assuma as obrigações perante os investidores nos termos do CIC Hoteleiro (“Ofertantes”).

Outra definição de suma importância trazida pela Minuta de Instrução é que, não obstante o pedido de registro da oferta pública de CIC hoteleiro ter que ser requerido pelos Ofertantes, em conjunto, à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, a atuação conjunta destes não importa em corresponsabilidade dos Ofertantes pelas obrigações que cada um tenha assumido no CIC Hoteleiro³.

Propõe-se, ainda, majorar a responsabilidade dos incorporadores, que passarão a ser encarregados de fiscalizar a conduta dos corretores de imóveis conjuntamente com a elaboração e utilização dos materiais publicitários.

Note-se, ainda, que conforme previsto na Deliberação 734, os materiais publicitários dependem da revisão e aprovação prévia pela CVM. Caso a Minuta de Instrução entre em vigor, a fiscalização pela CVM do material publicitário passará a ser a posteriori⁴. Identificando-se o descumprimento às regras próprias, o departamento competente da CVM adotará as medidas sancionadoras e corretivas cabíveis.

A Minuta de Instrução estabelece regras para a operadora do empreendimento, que deverá ser uma sociedade anônima ou limitada e disponibilizar periodicamente as demonstrações financeiras auditadas do empreendimento hoteleiro. Não obstante, outra inovação interessante da Minuta de Instrução foi permitir aos proprietários de unidades autônomas, reunidos em assembleia, desde que passados três anos do início da operação do hotel, dispensar a apresentação de informações financeiras trimestrais e anuais auditadas pelas operadoras hoteleiras.

Em relação à distribuição, a Minuta de Instrução prevê que os Ofertantes ficam dispensados da contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários e, dentre outras obrigações, deverão (i) realizar o anúncio de início da distribuição em até 180 (cento e oitenta) dias contados do registro de distribuição do CIC Hoteleiro, sob pena de caducidade; e (ii) em até 180 (cento e oitenta) dias contados da divulgação do anúncio de início da distribuição, comunicar à SRE e divulgar em sua página na rede mundial de computadores o registro do memorial de incorporação perante o Registro de Imóveis competente. A oferta pública terá prazo de três anos, podendo ser renovado por igual período se autorizado pela CVM. Não obstante, deverão ser prestadas informações à CVM semestralmente com atualização do prospecto, estudo de viabilidade, dentre outros documentos.

Finalmente, alguns casos específicos de oferta de CIC Hoteleiro regulados pela Minuta de Instrução terão dispensa automática de registro de distribuição. São eles:

(i) oferta que compreenda até 10% (dez por cento) das unidades autônomas de empreendimento hoteleiro que já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM, desde que no período de 12 (doze) meses contados da data de encerramento da oferta;

(ii) oferta que compreenda, exclusivamente, unidades autônomas que tenham sido objeto de direito de retratação, distrato ou rescisão contratual e integrem empreendimento hoteleiro que já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM; ou

(iii) revenda de até 5 (cinco) unidades autônomas de empreendimento hoteleiro por meio de oferta pública, neste caso, não sendo permitido ao vendedor beneficiar-se de dispensa automática no período de 12 (doze) meses contados da data de encerramento da oferta.

Comentários e sugestões de alterações à Proposta de Instrução podem ser apresentados à CVM até 8 de fevereiro de 2017 através do seguinte endereço eletrônico: audpublicaSDM0816@cvm.gov.br.

¹ O CIC Hoteleiro é formado por grupo de contratos coligados, que se destina, em regra, a viabilizar o financiamento da construção de edifício hoteleiro mediante a promessa ao investidor de rentabilidade baseada no resultado esperado da operação hoteleira (denominado no mercado como condo-hotel) que, quando ofertado publicamente, constitui valor mobiliário, nos termos do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/1976, sujeitando-se, portanto, à legislação do mercado de valores mobiliários e, por consequência, à regulação pela CVM.

² A Deliberação 734 autoriza, desde que preenchidas determinadas formalidades, a comercialização ao público de CIC Hoteleiro a partir da obtenção da dispensa de registro pela CVM.

³ Artigo 6º, parágrafo único, da Minuta de Instrução.

⁴ A própria Minuta de Instrução dedica uma seção própria para orientar o material publicitário (Seção V).

⁵ Caso, além dos documentos e informações apresentados, tenham sido realizadas alterações em documentos e informações que não decorram do cumprimento de exigências, o prazo de análise pela SRE será de 20 (vinte) dias úteis e não de 10 (dez) dias úteis.